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浅谈房地产企业的开发成本控制

时间:2013-9-23 23:45:05 点击:4308

  核心提示:房地产企业成本控制对于提高企业经济效益和竞争力有重要意义,本文分析了当前房地产开发企业成本控制存在的不足,并对房地产企业开发成本控制的措施进行了简要说明。...

【摘 要】房地产企业成本控制对于提高企业经济效益和竞争力有重要意义,本文分析了当前房地产开发企业成本控制存在的不足,并对房地产企业开发成本控制的措施进行了简要说明。

【关键字】房地产企业;开发成本;成本控制

房地产企业开发成本是房地产企业为开发一定数量商品房支出的全部费用,相当于工业产品的制造成本加上建筑安装工程的施工成本,房地产企业行政管理部门的组织管理开发经营活动发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发房屋发生的销售费用。

1.房地产开发企业开发成本控制现状

1.1成本控制意识淡薄

由于之前形成的建立在计划价格之上的以事后核算为重点的静态成本管理方式的影响,加上我国房地产开发企业自持房地产业高回报率,导致房地产开发企业成本控制意识淡薄,缺乏投入成本竞争意识。企业财务人员对项目开发成本的控制尚停留在根据合同进行静态管理的阶段,缺乏对开发产品全程进行成本控制的意识。改革开放以后,国内市场面临来自世界市场的竞争,房地产业面临更加严峻的考验,不可控制成本在我国房地产企业总成本中的占比增加,造成财务风险加大,影响企业经济效益的实现,不利于我国房地产企业提升竞争力。

1.2缺乏战略性的成本控制体系

市场经济中,房地产企业面临更加激烈地竞争,企业在巨大的市场竞争压力下,往往容易产生短视行为,只注重争夺短期经济效益,忽视了企业长期发展战略的制定,由此企业也无法构建其战略性的成本控制体系,缺乏成本管理目标,造成成本管理滞后、盲目。缺乏长期发展战略,企业的成本管理也形同虚设,操作程序混乱,管理目标模糊,反过来又严重影响了企业的长期稳定发展。

2.加强房地产企业成本控制的对策

2.1项目前期开发成本控制

项目开发前期的主要成本是土地购置成本,所以这一时期的成本控制的着重点在于项目选点。企业要对项目周边情况进行详尽的市场调研,尤其是在地价高的地方进行市场调研,可以避免投资决策失误,减少人为因素造成的项目运营成本的增加。具体实施调研工作可以通过企业内部的市场策划部门对包括目标客户、宏观微观经济形势变化、产品品质和产品人性化设计等方面进行横向、纵向的对比分析,得出结论,对项目选址的地价合理性价比提供有力参考。为了增强调研结果的指导性和建设性,可以聘请专业的行业市场策划知名机构指导把关。

2.2工程项目建设成本控制

2.2.1设计阶段成本控制

当前许多房地产企业对项目建设的成本控制存在一个巨大误区,即将成本控制的重点放在项目建设的概预算,而忽视了设计阶段的成本控制。概预算是对成本的事后控制,很大程度上受到设计图纸的限制而无法有效地降低建设成本,所以应当重视设计阶段的成本控制。为做好设计阶段的成本控制工作,要求设计图纸不仅具备施工可行性,还要考虑经济合理性,充分考虑施工现场的自然地理环境。其中,设计图纸的质量成本尤其要重视。质量成本包含两部分,一是为了达到工程质量标准而发生的一切必要费用,二是因未达到质量标准而蒙受的经济损失。这就要求工程项目的质量标准控制在合理范围,也就是此前提及的既要保证房地产项目的质量和安全,同时也要考虑经济效益。

设计阶段的成本控制可以通过实行设计招标、推行限额设计、设计监理、竣工验收和建立奖惩制度等方式实现。设计方案招标就是从各个设计单位的设计方案中选择最佳方案,并且吸收未中标方案的好的设计要点,以完善设计方案。推行限额设计是指在概预算确定后对设计单位提出项目资金限额、技术工艺要求,设计人员根据开发企业的资金限制制定设计方案。限额必须详尽细致,精确到如每平米使用的钢量、含砼量等。设计监理制是针对设计人员和施工人员工作脱节的问题提出的机制,在监理制下,设计监理对设计方案进行审查,提出修改意见,以实现设计方案的优化,避免出现设计图纸的施工可行性方面的问题。设计单位应当保证其设计方案可以通过相关部门的验收,避免企业因房地产项目施工完毕后无法通过验收而发生损失。奖惩制度是为了建立一种能有效改善设计方案的激励制度,规定能对设计方案改善提出建设性的修改意见和有效降低建设成本的都应当奖励。

2.2.2在施工过程中成本控制

施工过程中的成本控制第一要落实现场签证管理,做好现场签证的办理和审查工作。施工过程中,发生现场签证要先算账后实施,办理签证前都要对工程量和成本增减进行分析,对工程成本进行事前控制。施工现场管理人员要随时深入现场,考察签证的真实性和必要性。一旦发现现场签证可能失实,签证小组要进行严格审查,鉴别签证单真伪,再审查其虚实,判别是否应当办理签证、签证工程量是否合理、签证内容是否允许调整等。

第二要把好专业工程的材料设备的价格关。企业内部建立专门的采购网站,在网站上及时发布招标和采购公告,通过招标竞价和专门评定人员对标价及质量的评价来选定适合的性价比的材料设备供应商。

第三要认真落实工程竣工结算审查工作。首先,对施工单位报送的结算资料进行审查,查明施工单位报送材料的完整性和真实性。不符合的资料要剔除,不完整的资料要补齐,同时由项目部出具移交证明,以示负责。此外是对结算书审核。采用三级审查制,首先由监理机构初审,剔除结算书不合理部分,再由企业内部经营管理部门复审,最后由企业财务中心终审。三级审查有利于相互监督,避免由于审查结果不准确导致企业成本增加。

2.3合理使用销售推广费用,避免无效消耗

销售推广费用是房地产企业在推广销售楼盘的过程中耗费的销售中心、样板房、现场包装、广告费、销售资料、推广活动等费用。销售推广费用是企业为了顺利售出开发产品而必需的耗费,如果销售推广活动做得不到位,既耗费了资金,又达不到预期效果,导致企业的成本上升,企业资金无法回笼,会大大增加企业的经营风险。销售推广环节的成本控制也要做好。控制销售推广费用要建立在充分的市场调研的基础上,充分了解市场、目标消费人群的消费习惯、消费需求和消费心理,针对目标人群制定推广营销方案,争取以最少的营销费用达到最好的营销效果,控制房地产的推广销售费用。

2.4合理降低资金成本

房地产开发不同于其他企业产品生产,前期资金投入大,资金回笼周期长,因此房地产企业的成本控制要重视资金使用成本控制。首先要对财务费用进行全面控制。企业要建立起系统的财务管理体系,掌握各个环节的资金运行情况,如投入资金数额、资金运行时间、货币在不同时间内的发生的价值变化以及资金在各个开发环节的损耗和滞留。财务费用的控制中最主要的就是贷款利息的升降,要充分利用财务管理的杠杆作用,合理筹集资金,拓宽融资渠道,降低企业负债率。其次,要合理控制税金。房地产企业应当对企业税务进行综合筹划,合理避税,降低企业税收负担,根据每一种税的特点制定相应的避税措施。

3.结论

房地产企业做好开发成本控制对于企业实现经济效益最大化,提高市场竞争力,实现企业长期稳定发展有着重要意义。房地产企业的开发成本控制不仅要重视项目建设阶段的成本控制,还要重视投资控制、工期控制、质量控制等的协调统一,对房地产开发项目实施全程动态控制,真正做好企业的成本管理,提高经济效益。造价工程师网络教育 造价工程师成绩查询 造

参考文献:

[1]王桂琪,浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进,现代商业,2010(06)

[2]蔡莉,浅谈房地产企业开发成本控制,全国商情(经济理论研究),2009(11)

[3]姚梅,控制房地产企业开发成本的策略,现代经济信息,2011(06)

[4]李小光,如何有效控制房地产企业的开发成本,华章,2009(10)

作者:网络 来源:《中国房地产业》

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